Tras la media sanción para la Ley de Propiedad Privada, qué cambia para propietarios e inquilinos

El Senado aprobó y dio media sanción al proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, una iniciativa que busca modificar las reglas para los desalojos de inmuebles urbanos y rurales.

El texto deberá ser tratado ahora por la Cámara de Diputados y plantea cambios tanto para propietarios como para inquilinos.

Estos son los principales puntos que propone modificar:

1. Los desalojos tendrán un trámite más rápido

Las acciones de desalojo deberán realizarse mediante un juicio sumarísimo, es decir, un procedimiento judicial más rápido que el proceso tradicional. El objetivo es acelerar la resolución de los conflictos y reducir los tiempos para recuperar un inmueble.

2. No solo los propietarios podrán pedir un desalojo

El proyecto amplía quiénes pueden iniciar una demanda.

Además de los propietarios, podrá hacerlo cualquier persona que invoque un derecho o interés legítimo afectado por la ocupación, sin importar cuál sea su vínculo jurídico con el inmueble.

3. Habrá 10 días para pagar antes de iniciar un desalojo

En los casos de falta de pago de alquileres de viviendas, el propietario deberá intimar previamente al inquilino. La intimación deberá otorgar un plazo de al menos 10 días corridos desde la recepción de la notificación para regularizar la deuda.

La comunicación deberá indicar también dónde debe realizarse el pago.

4. La intimación podrá hacerse por medios electrónicos

La notificación podrá dirigirse al domicilio denunciado por el inquilino en el contrato, tanto real como electrónico. Será considerada válida incluso si el inquilino se niega a recibirla o si no puede concretarse por razones que le sean atribuibles.

5. Si vence el contrato y no se entrega el inmueble, podrá iniciarse el desalojo

Una vez vencido el plazo de alquiler o finalizado el contrato por cualquier causa, el inquilino deberá devolver el inmueble. Si no lo hace, el propietario podrá iniciar el proceso de desalojo mediante el procedimiento más breve previsto por la legislación.

6. El propietario no podrá rechazar las llaves

El proyecto establece que el locador no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción. Esto no le impedirá reclamar posteriormente cualquier deuda u obligación pendiente.

7. El inquilino podrá consignar judicialmente las llaves

Si el propietario se niega a recibir las llaves o no responde al pedido del inquilino, este podrá recurrir a una consignación judicial. Los gastos y costas estarán a cargo del locador.

Además, el inquilino dejará de adeudar alquileres y obligaciones accesorias desde el día en que notifique fehacientemente al propietario que debe recibir las llaves, siempre que realice la consignación judicial dentro de los 10 días hábiles siguientes.

8. El juez podrá ordenar la entrega inmediata del inmueble

En determinados casos de ocupación precaria o intrusión, el juez podrá disponer la entrega inmediata del inmueble. Para hacerlo, deberá considerar verosímil el derecho invocado por quien reclama y podrá establecer una caución juratoria.

9. Podrá haber una inspección judicial dentro de 72 horas

Cuando existan denuncias por cambio de destino, deterioro, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto del inmueble, se podrá realizar un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas. El juez deberá verificar quiénes se encuentran ocupando la propiedad e identificar a las personas presentes.

10. Se deberá identificar a todos los ocupantes

Durante las diligencias judiciales se deberá registrar la identidad de quienes estén en el inmueble, incluyendo nombre, nacionalidad y documento. La medida contará con intervención del Defensor Oficial.

11. Habrá protección especial para personas vulnerables

Si dentro del inmueble hay menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, deberán intervenir los organismos de protección correspondientes y el Ministerio Público Tutelar. El juez podrá otorgar un plazo de hasta 10 días para conseguir una alternativa habitacional transitoria.

12. La entrega inmediata tendrá condiciones

La caución juratoria para disponer la entrega inmediata solo será admisible cuando el derecho del reclamante sea inequívoco y no existan terceros de buena fe. Además, el juez podrá exigir una fianza para responder por posibles daños.

13. Las demandas podrán notificarse en el inmueble

Cuando no exista un domicilio especial, la demanda podrá notificarse directamente en el inmueble que se pretende desalojar o en el domicilio electrónico constituido. El notificador podrá identificar la propiedad incluso mediante fotografías.

14. Se deberá notificar a todos los que estén dentro

El funcionario deberá identificar a las personas que se encuentren en el lugar y consultar qué relación tienen con el demandado. La notificación deberá llegar a todos los presentes, aunque no hayan sido mencionados previamente en la demanda. La sentencia tendrá efectos sobre todos los ocupantes, tanto presentes como ausentes.

15. El oficial de justicia podrá pedir apoyo policial

El funcionario encargado de la notificación podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y requerir documentación identificatoria cuando resulte necesario. El incumplimiento de las obligaciones establecidas para el funcionario será considerado una falta grave.

16. Se podrá pedir el desalojo inmediato por falta de pago

En los casos de falta de pago o vencimiento del contrato, el propietario podrá solicitar la desocupación inmediata bajo caución juratoria. Para acceder a esa posibilidad deberá haber cumplido previamente con las condiciones y los plazos establecidos en el proyecto.

17. Habrá multas para quienes oculten información

El proyecto también incorpora una sanción para los actores que actúen de manera abusiva. Si se determina que quien inició el proceso ocultó información relevante, podrá recibir una multa de hasta 10 veces el último alquiler. El dinero será destinado a la contraparte.

18. La fuerza pública podrá intervenir en el lanzamiento

Durante la ejecución del desalojo, el oficial de justicia podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública y allanar domicilios cuando corresponda.

También podrá designar un depositario para los bienes muebles encontrados dentro de la propiedad.

19. Cambiará el Código Civil y Comercial

El proyecto incorpora el artículo 1222 al Código Civil y Comercial y establece nuevas reglas para los contratos de alquiler de vivienda. La modificación establece la obligación de realizar una intimación fehaciente de al menos 10 días corridos antes de iniciar un desalojo por falta de pago.

20. El inquilino podrá dejar de generar deuda al consignar las llaves

Si el propietario se niega a recibir las llaves, el inquilino podrá realizar la consignación judicial. Si cumple con las condiciones establecidas, dejará de generar alquileres y obligaciones accesorias desde la notificación al propietario de su intención de entregar las llaves.

El proyecto ahora pasa a Diputados

Con la media sanción del Senado, el proyecto de inviolabilidad de la propiedad privada deberá ser analizado por la Cámara de Diputados.

La iniciativa busca acelerar los procesos de desalojo y establecer reglas más específicas para los conflictos entre propietarios e inquilinos, pero también incorpora mecanismos de protección para quienes se encuentren en situación de vulnerabilidad y sanciones frente a conductas abusivas durante los procesos judiciales.