Nueva Ley de Alquileres: ¿Justa para el propietario o para el inquilino?

Hace unos días se sancionó y promulgó la nueva Ley de Alquileres, estableciendo modificaciones en la regulación de la relación propietario-inquilino, la cual muchas veces es causa de grandes y eternas disputas. La nueva normativa impacta en 9 millones de argentinos que alquilan, es decir, en un 20% de la población del país. 

La ley de alquileres 27.551 modifica el Código Civil y Comercial de la Nación, fue sancionada el 11 de Junio por el Congreso Nacional, y entró en vigencia este 1 de Julio. Dicha norma se aplicará a los nuevos contratos, mientras que los contratos que se encuentran en curso, hasta la fecha de su vencimiento, no tendrán modificación alguna. Sin embargo hay que tener presente que en el marco de la pandemia, en virtud de DNU 320/2020 y Ley Provincial de Necesidad y Urgencia Nº 2040-A se encuentran suspendidos los desalojos, congelados los precios y prorrogados los contratos de alquiler hasta el 30 de Septiembre. 

Entre las principales modificaciones encontramos: 

1- El plazo mínimo de alquiler de inmuebles será de 3 años. Antes era de 2.

2- Los depósitos en garantía no podrán ser mayores a un mes de alquiler. Dicho depósito será devuelto al momento de la restitución del inmueble mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de alquiler. 

3- En el caso de que al momento de restituir el inmueble exista alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual, el propietario podrá retener una suma equivalente a la última factura abonada como garantía de pago, debiéndola restituir inmediatamente una vez que el inquilino le presente las constancias de pago.

4- El inquilino no tendrá a su cargo el pago expensas comunes extraordinarias ni gastos inherentes a la propiedad como impuesto inmobiliario, y gastos municipales, etc.

5- Respecto a la garantía del pago, el inquilino debe proponer al menos dos alternativas entre: título de propiedad inmueble, aval bancario, fianza o garantía personal  como recibo de sueldo, certificado de ingresos.

6- Otra modificación y con gran acierto es la actualización anual del valor del alquiler mediante un índice que tiene en cuenta la inflación y el salario, siendo beneficiosa tanto para el inquilino como para el propietario.  El Banco Central (BCRA) será quien tendrá a su cargo la elaboración y publicación mensual de ese índice. Hasta antes de la entrada en vigencia de esta ley los valores se actualizaban generalmente cada seis meses, tomando como referencia diversos criterios o índices.

7- Se introducen medios alternativos de resolución de los conflictos, como la mediación o el arbitraje, de carácter gratuito o de bajo costo. Sin embargo, ante el incumplimiento del inquilino, el propietario sigue teniendo la posibilidad de iniciar la acción judicial de desalojo, la que se llevará adelante por el proceso más rápido, en el caso de San Juan, por medio del Proceso Abreviado.

8- Es obligatorio declarar el contrato de alquiler ante la AFIP.

9- La intermediación estará a cargo corredores inmobiliarios debidamente matriculados, lo cual nos llevará a los abogados y a nuestros queridos amigos corredores a trabajar en equipo, ya que para el asesoramiento legal, intimaciones, y ni hablar de acciones judiciales, lo apropiado es que esté a cargo de profesionales del derecho.  

10- Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social, destinado a tomar medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.

Finalmente, creo que con la nueva ley se va a lograr un buen equilibrio entre las partes. En cuanto a si es justa para el locador o para el locatario, dependerá de la perspectiva que se analice y como siempre de la buena fe y voluntad de cada una de las partes, elementos que siempre deben existir en la celebración y cumplimiento de cualquier contrato.