El Gobierno envió proyecto al Congreso para dinamizar el mercado inmobiliario

El Gobierno nacional, liderado por Javier Milei, envió al Congreso un proyecto de ley que propone la exención total del Impuesto a las Ganancias en la venta y el alquiler de viviendas, con vigencia a partir del 1 de enero de 2026. Esta medida forma parte de un paquete de reformas vinculadas a la ley de Modernización Laboral y tiene como objetivo reactivar un sector inmobiliario que aún no recupera sus niveles históricos.

La iniciativa oficial apunta a reducir impuestos que el Estado considera poco eficientes para la recaudación y costosos en su administración, al mismo tiempo que busca estimular la inversión privada y canalizar el ahorro hacia sectores productivos. En este contexto, el mercado inmobiliario vuelve a ser un motor clave como activo de resguardo y promotor de actividad económica.

El proyecto introduce dos cambios fundamentales: la exención del Impuesto a las Ganancias sobre las ganancias obtenidas por la venta de inmuebles y la transferencia de derechos, y la exclusión de este impuesto para los ingresos derivados del alquiler de viviendas destinadas a casa habitación. Ambas medidas estarían vigentes desde el inicio de 2026, incluso si la sanción formal del proyecto se produce días después.

Hasta mediados de 2024, la compraventa de propiedades estaba regulada por un sistema dual. Los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018 tributaban el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) con una tasa del 1,5% sobre el valor de la escritura, mientras que los adquiridos posteriormente estaban gravados con el impuesto cedular, que aplica un 15% sobre la ganancia obtenida.

Este esquema comenzó a modificarse el año pasado con la Ley 27.743, que derogó el ITI y dejó exentas las ventas de propiedades compradas antes de 2018, pero mantuvo vigente el impuesto cedular para adquisiciones posteriores. El nuevo proyecto busca eliminar este último gravamen para que todas las ventas realizadas por personas humanas no habitualistas queden libres de impuestos.

“Lo que se busca es eximir del impuesto cedular al resultado de la compraventa de inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018”, explicó Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. Según detalló, esta medida elimina el pago del 15% sobre la ganancia en la venta, unificando el tratamiento fiscal sin importar la fecha de adquisición.

Especialistas tributarios coinciden en que esta iniciativa culmina un proceso iniciado en 2024, simplificando el sistema y eliminando distorsiones que afectaban las decisiones en un contexto de inflación y devaluación.

Desde la óptica fiscal, la combinación de exenciones en venta y alquiler crea un incentivo claro para la inversión inmobiliaria. Domínguez señaló que una persona que compra un inmueble para alquilarlo a casa habitación quedaría exenta de Ganancias tanto por los ingresos mensuales como por la plusvalía al momento de vender.

Este beneficio se suma a otros alivios existentes, como la exención en Bienes Personales para viviendas que no superan el mínimo no imponible y ciertas exenciones en Ingresos Brutos en algunas jurisdicciones para alquileres por debajo de ciertos montos. El nuevo marco amplía estos beneficios y refuerza el atractivo del ladrillo como vehículo de ahorro.

“Alguien puede invertir en un inmueble, obtener alquileres exentos de Ganancias y, cuando lo venda, no pagar impuesto por la revalorización”, indicó Domínguez. En su análisis, esta situación podría movilizar fondos actualmente inmovilizados hacia la construcción y compra de viviendas, con un impacto positivo en la actividad económica y el empleo.

Uno de los argumentos centrales del proyecto es aumentar la oferta de inmuebles en alquiler. La exención del impuesto podría incentivar a propietarios que mantienen unidades fuera del mercado o en la informalidad a regularizarse, mientras que la entrada de nuevos inversores ampliaría el stock disponible.

Domínguez advirtió que un aumento significativo en la oferta podría generar mayor competencia entre propietarios. “Un boom de inversiones en inmuebles destinados a alquiler puede derivar en una presión a la baja sobre los precios”, explicó, lo que sería beneficioso para inquilinos aunque podría reducir la rentabilidad para algunos inversores.

Desde el sector inmobiliario, referentes valoraron la medida como un factor que aporta previsibilidad y mejora las condiciones para concretar operaciones. Lisandro Cuello, experto en la materia, destacó que eliminar impuestos sobre venta y alquiler simplifica las transacciones y acompaña una mayor estabilidad macroeconómica.

En cuanto a la planificación fiscal, César Litvin, CEO de Lisicki, Litvin & Abelovich, recomendó a quienes planean vender propiedades adquiridas desde 2018 esperar la aprobación de la ley para evitar el pago del impuesto cedular. En cambio, las propiedades compradas antes de esa fecha ya están exentas desde la derogación del ITI en 2024.

Litvin señaló que la vigencia de la norma podría generar un “efecto retención” de operaciones durante 2025, especialmente en ventas alcanzadas por el impuesto cedular. En cuanto a los alquileres, no sería necesario postergar decisiones, ya que la exención se aplicaría desde el 1 de enero de 2026, incluso si la promulgación es posterior.

Otro impacto esperado está relacionado con la formalización de contratos, ya que el beneficio podría reducir la informalidad y aumentar la oferta de viviendas en alquiler. Litvin también vinculó esta medida con la salida de dólares fuera del sistema formal, señalando que la inversión inmobiliaria ofrece una renta atractiva y libre de impuestos, incentivando la compra para alquiler y dinamizando el mercado.

El proyecto oficial busca disminuir la carga tributaria eliminando impuestos considerados poco eficientes y costosos. En concreto, desde el 1 de enero de 2026, las ganancias por venta y alquiler de viviendas destinadas a casa habitación quedarían exentas del Impuesto a las Ganancias para personas humanas.

El tratamiento del proyecto comenzará en comisiones durante las sesiones extraordinarias del Congreso, con una posible aprobación hacia fines de 2025 o principios de 2026. Expertos advierten que el impacto dependerá de la implementación y del contexto macroeconómico, pero la iniciativa representa un claro estímulo para el sector inmobiliario, concluyó Domínguez.