El nuevo mapa del alquiler en San Juan y la presión sobre los inquilinos

El mercado de alquileres en el Gran San Juan comenzó 2026 con valores elevados y una presión sostenida sobre los inquilinos. Durante los últimos doce meses, los precios registraron aumentos promedio estimados entre el 220 % y el 300 %, según relevamientos de publicaciones inmobiliarias y operadores locales. La recomposición se dio en un contexto de contratos pactados libremente, inflación acumulada y una demanda que continúa superando a la oferta disponible.

En San Juan Capital, los precios se ubican entre los más altos de la provincia. A enero de 2026, un departamento monoambiente o de un dormitorio se alquila entre 330.000 y 380.000 pesos mensuales. Las unidades de dos ambientes parten desde los 450.000 pesos, mientras que los departamentos de tres ambientes superan los 520.000. En esta zona, las expensas representan un gasto adicional relevante: en edificios con ascensor, limpieza y mantenimiento, los valores oscilan entre 12.000 y 28.000 pesos mensuales, dependiendo de la antigüedad y los servicios comunes.

Rivadavia y Santa Lucía presentan cifras similares, impulsadas por su cercanía al microcentro y el crecimiento de complejos habitacionales. En ambos departamentos, los monoambientes y unidades de un dormitorio rondan los 340.000 a 390.000 pesos, mientras que los dos ambientes se ubican entre 460.000 y 510.000. Las expensas suelen ser algo más moderadas que en Capital, con promedios de 10.000 a 22.000 pesos, aunque en edificios nuevos pueden superar ese rango.

Rawson y Chimbas mantienen valores algo más accesibles, aunque la brecha con las zonas céntricas se redujo. En Rawson, un departamento de un dormitorio se alquila entre 260.000 y 310.000 pesos, y uno de dos ambientes entre 330.000 y 390.000. En Chimbas, los precios parten desde los 280.000 pesos para unidades chicas y alcanzan los 400.000 en departamentos más amplios o bien ubicados. En ambos casos, las expensas suelen ser bajas o inexistentes en edificios pequeños o complejos tipo PH.

Más allá del valor del alquiler, los gastos adicionales impactan de forma directa en el presupuesto mensual. Los servicios básicos no están incluidos en el canon y deben abonarse de manera independiente: electricidad entre 20.000 y 35.000 pesos según consumo; gas entre 8.000 y 18.000; agua entre 5.000 y 10.000; e internet entre 15.000 y 25.000. En algunos casos se suma el pago de tasas municipales o mantenimiento de espacios comunes.

A estos costos se agregan los gastos iniciales para ingresar a una vivienda: depósito en garantía equivalente a un mes de alquiler, comisión inmobiliaria cercana al valor de otro mes y sellados o gastos administrativos. De esta manera, alquilar un departamento promedio en San Juan implica, al inicio, un desembolso que puede superar el millón de pesos. El escenario muestra un mercado aún en proceso de ajuste, con precios altos y un costo total que continúa siendo uno de los principales desafíos para los hogares sanjuaninos.